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土地や住宅(不動産)を取得したり、住宅を新築した場合、また、不動産を売った場合にはいろいろな「税金」がかかってきます。「税金」と聞いただけで、どれくらいかかるの?と不安を感じる方も少なくないでしょう。確かに不動産取得資金の計画を立てる段階から、取得した後にまで必ずついて回るものですから、簡単に考えられるものではありません。ここでは、わかりやすく、簡単に税金の仕組みをご説明します。

不動産を取得したときはどんな税金がかかるの?

どんな軽減措置があるの?

贈与税

個人から現金や不動産などの財産の贈与を受けた場合にかかるのが贈与税です。特に、時価よりも著しく低い価格で財産を買った場合や、金銭の支払いがないのに不動産の名義を変更した場合、借金の免除を受けた場合などは、税法上贈与があったものと見なされ、贈与税がかかります。

平成24年1月1日から平成26年12月31までに間に20歳以上(贈与の年の1月1日現在)の者がその直系尊属であるもの(父母とか祖父母)から受ける自らの居住用家屋の取得に充てるための金銭の贈与については、下記の金額まで贈与税が課されません。ただし、受贈者の贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下でなければこの非課税の適用を受けることができません。

この特例は、暦年課税又は相続時清算課税の従来の非課税枠にあわせていずれかと適用することができます。つまり暦年課税では、平成24年分の一般住宅で1,000万円+110万円=1,110万円までが非課税となり、相続時精算課税との併用ですと2,500万円+1,000万円(平成24年の一般住宅の場合)=3,500万円までが非課税となります。

なお、父母双方及び祖父母からの贈与についても対象とすることができますが、合計1.000万円(平成24年の一般住宅の場合)が上限となります。

また、夫婦間においては、婚姻期間が20年以上であれば居住用不動産や居住用不動産取得のための金銭の贈与を受けた場合で、贈与を受けた年の翌年の3月15日までに居住を開始し、その後も引き続いて居住する見込みであるときは2,000万円までは税金がかかりません。

ただし、この制度はその夫婦に対して1回しか適用されません。

相続時精算課税制度(住宅資金等のための資金贈与)

平成15年1月1日以後に財産の贈与を受けた人は、財産の贈与をした人ごとに相続時精算課税制度を選択することができます。

その内容は次のとおりです。(こちらでは住宅資金等の資金贈与を受けた場合のみをご説明しております。住宅資金以外の贈与に関しては一部特例が受けられませんのでご了承ください)

◆この制度を選択できる場合

財産の贈与を受けた人(受贈者)→20歳以上の子である推定相続人 (子が亡くなっている場合は20歳以上の孫(死亡した子の子)を含みます。)

財産を贈与した人(贈与者)→65歳以上の親

(注)年齢は、贈与の年の1月1日現在で判定します。

◆贈与税額の計算
◆相続時の精算

贈受者が亡くなった時の相続税の計算上、相続財産の価額に相続時精算課税制度を適用して贈与を受けた財産の価額(贈与時の価額)を加算して相続税を計算します。

その際、すでに支払った贈与税額を相続税額から控除します。なお、控除しきれない金額は還付されます。

◆適用を受けるための手続き

受贈者が財産の贈与を受けた場合には、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に贈与税の申告をする必要があります。

また、相続時精算課税制度の選択をしようとする受贈者は、その選択をしようとする贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、相続時精算課税制度を選択する旨の「届出書」を「贈与税の申告書」及び下記の添付書類と共に提出しなければなりません。(注)贈与者(父または母)ごとに「届出書」提出が必要です。

〈添付書類〉

(1)受贈者の戸籍の謄本若しくは抄本または戸籍の附票

(2)贈与者の住民票の写し

◆選択した年分以降の贈与税

届出書に記載された贈与者からの贈与については、その贈与者が亡くなるまで相続時精算課税制度の適用が継続されます。(選択を撤回することはできません)

◆本制度贈与者以外からの贈与の計算

「暦年課税制度」により贈与税額を計算します。

《住宅取得等資金贈与制度の比較》

住宅取得等資金の贈与を受けた場合に、非課税特例を選択するか相続時精算課税を選択するか、あるいは両方あわせて適用を受けるか検討しなければなりません。

これによって贈与を受ける人は2つの制度をよく比較検討し選択する必要があります。

相続時精算課税制度 従来の住宅取得等資金贈与制度
贈与者 受贈者の父母(祖父母は対象になりません)※注 一般の相続時精算課税ですと65歳以上という制限がありますが、住宅取得等資金の特例ですと65歳未満でも適用を受けることができます。 受贈者の直系専属(父母、祖父母など)※注 年齢に制限はありません。
受贈者 受贈した年の1月1日現在において20歳以上である贈与者の直系専属である推定相続人。※注 所得制限はありません。 受贈した年の1月1日現在において20歳以上である贈与者の直系専属(子とか孫)※注 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下の者に限られます。
贈与財産の種類 住宅取得等のための資金 住宅取得等のための資金
適用対象となる住宅用家屋等 床面積が50㎡以上の一定の要件を満たす住宅用家屋や大規模な修繕又は模様替等の一定の増改築 床面積が50㎡以上240㎡以下等の一定の要件を満たす住宅用家屋や大規模な修繕又は模様替等の一定の増改築
贈与税の非課税枠 2,500万円の特別控除 平成24年分が1,000万円(一般住宅)平成25年分が700万円(一般住宅) 

平成26年分が500万円(一般住宅)

税率 2,500万円を超える場合には超える金額の20%で課税されます。その後相続が発生した時に贈与財産は相続財産に加算され納付した贈与税額は相続税から控除されます。(控除しきれない金額は還付されます) 非課税金額を超える金額について暦年課税によって計算する。相続時精算課税と併用する場合は、非課税額を超える金額については相続時精算課税による計算を行います。※注 相続時精算課税との併用では110万円の基礎控除は適用がありません。
相続発生時の相続財産への加算 贈与財産を贈与時の価格で相続財産に加算する 非課税のため相続財産には加算されません。
入居条件 贈与を受けた年の翌年3月15日までに取得した家屋に居住すること又は同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。 同左
申請手続 贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までの間に一定の書類を添付して贈与税の申告書を提出する。 同左

住宅取得等資金贈与の非課税特例と相続時精算課税の住宅取得等資金の特例とは共通する事項が多いわけですが、決定的な違いは相続時精算課税は贈与者の相続が発生したときに贈与財産を相続財産に加算して相続税の計算をするのに対して非課税特例は、相続が発生しても相続財産に加算されることなく、贈与を受けた年において課税関係が完結することです。相続時精算課税制度は贈与財産を相続財産に加算することを前提にしているため贈与者も父・母に限定しているところも非課税特例と違う点です。

印紙税

土地や住宅を購入するときには売買契約書を取り交わしますが、契約書には必ず印紙を貼り、消印をします。これによって印紙税が納付されたことになります。税額は契約書に記載された金額に応じて税額が定められていますが、平成25年3月31日までに作成される不動産譲渡に関する契約書と、建築請負に関する契約書については、税額が軽減されています。

◆いくらの印紙を貼ればいいの?

不動産の譲渡に関する契約書の場合は以下の早見表の通りです。

契約書記載金額 軽減後の税額
500万円超1000万円以下 1万円
1000万円超5000万円以下 1万5千円
5000万円超1億円以下 4万5千円
1億円超5億円以下 8万円
登録免許税

土地や住宅を取得すると、自分の権利を明確にするために登記をしますが、このときにかかるのが登録免許税です。住宅(一定の要件があります)については、平成25年3月31日までに新築又は取得した家屋で、新築、取得後1年以内に登記を受けるものに関して、税金が軽減されます。

◆登録免許税ってどうやって納めるの?

登記は司法書士に依頼するというのが一般的です。この登録免許税は司法書士に支払う登記費用と共に司法書士に託し、司法書士を通じて国に納めることになります。

◆税額はどうやって決まるの?

軽減前の税額は、次の計算式で求められます。

不動産の価格(固定資産税評価額)×税率=税額

ここで言う不動産の価格とは、固定資産課税台帳に登録された価格を言います。

〈登録免許税率〉
登記の種類・原因 税率 軽減税率
所有権の保存登記 0.4% 0.15%
売買等による所有権の移転登記 1% 0.3%
抵当権の設定登記 債権金額の0.4% 債権金額の0.1%

一定の要件を備えた住宅用の家屋については、所有権の保存登記や移転登記、抵当権の設定登記の税率が軽減されています。

この軽減税率は土地については適用がありません。
不動産取得税

不動産を取得したときにその不動産の所在する都道府県が課する税金が不動産取得税です。これは登記をしたかどうかには関係がありません。また、取得には売買、交換、贈与、建築等のいずれであっても課税されます。つまり、ただで貰ったものにも税金がかかるというわけです。これにも軽減措置がありますが、いろいろな要件があります。また、軽減の特例を受ける手続きを取得の日から60日以内に行わなければならないのでご注意を!

◆不動産取得税ってどのくらいかかるの?

不動産取得税の基本的な計算方法は

不動産の価格(固定資産評価額)×税率=税額

となりますが、別途、住宅用土地、住宅について軽減措置が講じられています。

大変に細かな要件があり、また、適用するための条件がありますので、詳しくお知りになりたい方は、お気軽に当社までご相談下さい。

◆宅地等についての軽減

宅地評価土地の取得が平成27年3月31日までの間に行われた場合の不動産取得税の課税標準については、固定資産税評価額の2分の1相当の額とする特例措置が認められています。

◆住宅・住宅用土地についての軽減
種類 住宅(課税標準の軽減) 住宅用土地〈税額の軽減)
内容 新築住宅 中古住宅
要件 床面積 50㎡(戸建以外の賃貸住宅にあっては40㎡)以上 50㎡以上240㎡以下 新築住宅及び中古住宅の敷地については、それぞれ左の要件を満たす新築住宅又は中古住宅の敷地であること。
築後経過年数 (1)~(3)のうち1つに該当するもの 

(1)取得日の前20年(建物登記簿に記載された構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造、石造、レンガ造などの住宅は25年)以内に新築された住宅であること。(2)昭和57年1月1日以降に新築された住宅であること(3)築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたもの

軽減額 1,200万円(評価額が1,200万円までなら課税されず、1,200万円を超える場合には、その1,200万円を超える部分が課税対象となります。※平成21年6月4日から平成26年3月31日までの間に取得された新築の認定長期優良住宅について、認定を受けて建てられたことを証する書類を添付して都道府県に申告した場合には1,300万円を控除 新築された日によって異なります。 

(1)昭和50年12月31日以前・・・新築当時の軽減額

(2)昭和51年1月1日~昭和56年6月30日まで・・・350万円

(3)昭和56年7月1日~昭和60年6月30日まで・・・420万円

(4)昭和60年7月1日~平成元年3月31日まで・・・450万円

(5)平成元年4月1日~平成9年3月31日まで・・・1,000万円

(6)平成9年4月1日以降・・・1,200万円

次のいずれか多い方の金額(1)45,000円〈150万円×3%)(2)土地1㎡の評価額×1/2×住宅の床面積の2倍(200㎡が限度)×3/100
軽減額の控除方法 〈課税標準からの控除〉(住宅の価額-控除額)×3/100=税額 〈税額から控除〉(土地の価額×1/2×3/100)-上記の該当する金額=税額
なお、住宅用土地の軽減措置については、上記表の要件を満たしているほかに、次のケースに限定されます。

◆新築住宅の土地
(1) 土地を取得した日から3年以内にその土地に住宅が新築された場合(住宅を新築するのは土地取得者本人に限らず、土地取得者以外のもの、土地取得者から当該土地を取得したものでも構いません。)※独立部分が100以上ある共同住宅等で、土地を取得した日から共同住宅が新築されるまでの期間が3年を超えると見込まれることについてやむをえない事情があると都道府県知事が認めた場合には期間4年以内に緩和されます。
(2) 新築でまだ人の居住のように供されたことの無い住宅と、その敷地をその住宅の新築後1年以内に取得した場合
(3) 住宅の新築後1年以内にその住宅の敷地となっている土地を取得する場合
◆中古住宅の土地
(1) 土地を取得した日から1年以内にその土地の上にある自己の居住用の中古住宅(上記(2)の新築住宅で、新築後1年を超えているものを含む)を取得した場合
(2) 自己の居住用の中古住宅(上記(2)の新築住宅でその新築後1年を超えているものを含む)の取得後1年以内にその中古住宅の敷地となっている土地を取得していた場合
(3) また、住宅にかかる軽減措置は、田園型・郊外型住宅などの二戸目の住宅にも適用されますが、避暑、避寒用と言った典型的な別荘用の住宅には適用されません。
不動産を売ったときにはどんな税金がかかるの?

個人(サラリーマン等、一般の人)が土地、建物を売った場合には譲渡所得に対する所得税と住民税が課せられます。ただ、これらの税金については、自己が居住していた家(居住用財産を譲渡した場合や買い換えた場合等一定の場合には特例が認められています。

また、この他にも、売買契約書には印紙を貼る必要がありますので印紙税、不動産業者に支払う仲介手数料や登記を要するときに司法書士に支払う登記手数料が消費税の対象となります。

◆譲渡所得の計算

譲渡所得の金額は譲渡による収入金額(譲渡価額)からその不動産を取得したときの価額や取得に要した費用(これらを取得費といいます)及び譲渡に要した費用(譲渡費用)を差し引いて計算されます。この「譲渡所得金額」からさらに特別控除の適用がある場合には、その控除額を控除して求めたものが税額計算の基礎とされる「課税譲渡所得金額」といわれるものです。

◆不動産の所有期間によって納める税金が変わってきます

土地を譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超える場合を長期譲渡所得、5年以下の場合を短期譲渡所得として区分されます。

◆税額は?
長期譲渡所得 課税長期譲渡所得金額×20%(所得税15%・住民税5%)=所得税額及び住民税額
短期譲渡所得 課税短期譲渡所得金額×39%(所得税30%・住民税9%)=所得税額及び住民税額
■居住用財産を売った場合の特例って?■

居住用財産を売ったときには場合に応じて特例を受けて税金が軽減されることがあります。どんな特例があるか、一覧表にしてみました。


3,000万円の特別控除 居住用財産を譲渡した場合に、所有年数に関係なく、適用を受けることができます。
所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例 その譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を越える居住用財産を譲渡した場合に、通常の場合の税率(20%)が大幅に軽減されるというものです。この特例は3,000万円の特別控除とセットで利用することが一般的です。
特定の居住用財産の買換え特例 その譲渡した年の1月1日における所有期間が10年超で、居住期間が10年以上の居住用財産を譲渡して新たに居住用財産を購入した場合に、課税の繰り延べが受けられるというものです。

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 その譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超の住居用財産を譲渡して譲渡損失が生じた場合に、買換えを前提として、その譲渡した年に控除しきれない損失が3年にわたって繰り越ししてこうぞされます。
居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 その譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超の居住用財産を譲渡して、譲渡損失が生じた場合に、買換えをしなくても、譲渡損失のうち、住宅借入金等の金額からその譲渡資産の譲渡価格を控除した残額を限度として、他の所得との通算及び翌年以後3年間の繰越控除ができます。

これらの特例の適用を受ける場合にも、細かな要件がもうけられています。詳しくお知りになりたい方は、お気軽に当社にご相談下さい。