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不動産の取引は一生涯に何回とあるものではありません。当然知らないことだらけ、おまけに法律用語や専門用語がたくさん出てくるので、半信半疑のまま契約書にサインをしてしまう、なんて事もあるかとおもいます。でも、もしかしたら生涯に一度きりだからこそ、全て理解して、納得した上で、よい取引をしたいものですよね。

このコーナーではわかりにくいこと、是非知って貰いたいことをQ&A形式で説明してあります。よーく読んでいただけば、全く難しいことはありませんので、不動産の取引をお考えの方はぜひぜひお読み下さい。

この他にも「こんなときどうすればいいの?」「これはどんな意味?」という疑問がありましたら、どんどんお寄せ下さい。
不動産取引の仕組みと不動産業者の仕事
まずは下図をご覧下さい。

大抵の不動産の取引の場合、売主が「自分の不動産を売って欲しい」と依頼する業者(業者A)と、買主が「希望の条件に合う不動産を探して欲しい」と依頼する業者(業者B)が媒介業者として介入します。(物件によっては売主側と買主側が同じ業者の場合や、複数の業者が介入する場合があります。)業者Aは後述する媒介契約に基づき、まず物件の調査を行います。これは「きちんと境界は定められているか」、「どんな法令上の制限があるのか、」「買った人の再建築は可能なのか」等、多岐に渡り、大変重要な調査です。これを経て、売主と売出価格を相談の上、決定します。そして、指定流通機構への登録、広告・販売活動を行います。

一方、買主側の業者Bは買主の希望にできるだけ近い物件を、指定流通機構や民間の不動産情報業者等の物件情報の中から探し、資金繰りの相談から、住宅金融公庫や民間金融機関のローンの申し込み、更に、登記の手配までを行います。

また、希望の物件がある程度決まると、両業者は、共同してその物件の「重要事項説明」を買主に対して行います。これは不動産取引の中でとても重要なことなので、後の項で詳しく説明します。

媒介契約ってなに?
不動産を売るときに、不動産業者と売主となるお客様の間で結ばれるのが「媒介契約」です。(一般に「仲介」と言われますが、同じ意味です。)この媒介契約には次の3つの契約形態があります。
(1)専属専任媒介契約

これは、自己所有の不動産の売却を業者Aに依頼した場合、一定の契約期 間中には他の業者に重ねて売却を依頼することができず、自分で買主を見つけること(自己発見取引)もできない、というもの。ただし、業者Aには、より広い範囲から買主を探せるよう、契約締結後5日以内に指定流通機構にその物件を登録すること、1週間に1回以上業務の状況を売主に報告する義務が課せられます。

(2)専任媒介契約

これは、売却を依頼した不動産業者以外に他業者に重ねて売却を依頼することができない契約です。不動産業者には契約締結後7日以内に指定流通機構に物件を登録し、2週間に1回以上業務の状況を売主に報告する義務が課 せられます。

(3)一般媒介契約

これは、売却を依頼した不動産業者以外にも重ねて売却の依頼をする事が許された契約です。これには、依頼した他業者を明示しなければならない明示義務のある一般媒介契約と、明示しなくても良い、明示義務のない一般媒介契約があります。この契約では、売主は一つの不動産業者に拘束されませんが、不動産業者側には指定流通機構への登録や、売主に対しての業務状況の報告義務がありません。

契約の期間は?

専属専任媒介契約、専任媒介契約は宅地建物取引業法において、最長3ヶ月と定められており、それより長い契約期間を定めた場合は、その定め如何によらず3ヶ月となります。契約の更新はできますが、必ず売主からの申し出によるものとされています。業務状況に不満がある場合は業者を変えることが可能というわけですね。なお、一般媒介契約については、他業者へ重ねて依頼することが許されているので、このような規定は適用されないことになっています。

媒介契約書ってどんなもの?

不動産の売買や交換の媒介契約を不動産業者と結んだと不動産業者から依頼者に交付される書面です。これには物件の価格や契約形態、不動産業者に対する報酬に関する事項、その契約が「標準媒介契約約款」に基づく物であるかどうかの別等が記載されており、必ず不動産業者が記名・捺印しなければならないとされています。通常、契約内容についての書面と「標準媒介契約約款」をセットにして交付します。

専属専任媒介契約を結んだけど、友人が私の不動産を買いたいって言ってきた!こんな場合どうなるの?

媒介契約上、専属専任媒介契約を結ぶと、自己発見取引はできません。こんな場合は不動産業者に事実を告げて、契約通り業者の媒介でご友人との契約を成立させて下さい。もし、業者を通さず、直接契約を成立させてしまった場合、正規の仲介手数料相当の金額を業者に支払うことになるでしょう。こういったことも媒介契約書には記載されていますので、ちょっと面倒ですが、しっかり読んでおきましょう!


仲介手数料はどのくらいかかるの?
仲介手数料とは、不動産業者が媒介や代理をして売買契約や賃貸契約を結んだときに売主、買主、貸主、借主から私共不動産業者が頂く報酬のことです。

売買、賃貸、それぞれ宅地建物取引業法によって報酬が定められていますのでご説明します。
売買の媒介の場合

取引金額を以下の金額に区分して、それぞれの金額に右欄の割合を乗じた金額。

200万円以下の金額 … 100分の5

200万円を超え400万円以下の金額 … 100分の4

400万円を超える金額 … 100分の3


と、これでは大変に計算が面倒ですので、400万円を超える取引については速算式を適用できます。簡単ですので、是非覚えて下さい!

<速算式>

(取引価格)×3%+6万円

例) 3000万円の物件を購入した場合の手数料

3000万円×3%+6万円=96万円

(これに消費税が加算されます)

賃貸の媒介の場合

不動産業者が貸主、借主双方から受け取ることができる報酬金額は、借賃の一月分に相当する金額以内とされています。

なお、マンションやアパート、借家等の居住用の建物については、一方からの承諾があった時を除いて、借賃一月分の2分の1以内とされています。

また、店舗等の賃貸借では権利金が発生することがありますね。この場合の報酬金額は、この権利金を売買金額とみなして売買の場合と同様の計算をします。

重要事項説明ってなに?
不動産業者には、不動産の取引に際して、相手方に物件に関して最も重要な事項を全て書面化し、説明する義務があります。
いつ頃説明を受けるの?

その取引の売買・賃借契約が成立するまでの間に説明をすることになっています。大抵の場合、契約の日に同じ場所で行われます。

誰が説明をするの?

宅地建物取引主任者が説明を行います。その際に取引主任者は、依頼がなくても必ず宅地建物取引主任者証を提示し、重要事項説明書には記名・押印することが義務づけられています。

どんなことについて説明するのですか?

不動産を特定するための表示(住所)や登記簿に記載された事項、その他法令上の制限など、不動産を所有することや、実際その不動産で生活する上でとても重要なこと、さらには契約を解除する場合について、損害賠償についてなど。ちょっとわかりにくいことも多いですが本当に大切なことばかりなので、不明な点は遠慮せず取引主任者に質問しましょう!

契約日に説明を初めて受けるのではちょっと不安だけど?

一生に何回もあるわけではない大きな買い物です。不安なことはきちんと解消しましょう。重要事項説明書についても、事前に不動産業者に申し入れてコピーを入手し、読んでおくと安心ですね。これを拒む業者はちょっと考え物かも・・・。もちろん私共ファーストホームではお客様の不安はどんな小さな事でも解消できるよう積極的にお手伝いさせていただきます!

手付金の金額は決まっているの?
不動産の売主が不動産業者の場合は、手付金は売買代金の20%以内と決まっています。そうでない場合は中古住宅で、売買代金の10?20%というケースが多いです。
申込証拠金とはどう違うの?

申込証拠金は、「冷やかしではありませんよ、買うつもりですよ」という買主の意思を表すために支払うもので、契約することになれば手付金の一部になるものです。契約前に買うのをやめることになれば、全額返却されます。ただし、支払う際には契約しなかった場合の対応、申込証拠金の預り証などをきちんと確認し、紛失しないようにきちんと保管しておきましょう!

ローン特約ってなに?
ローンが組めなければ、契約は白紙にできる、という取り決めです。

住宅ローンは、近年更に審査が厳しくなり、誰でもが融資を受けられるというわけではありません。ローンの申し込みは契約の後に行われるものですので、もし、借りられなければ契約を解除するしかないわけです。こういった場合に備えた特約がこの「ローン特約」です。この特約を結んでおけば、例外的に手付金を放棄しなくても契約が白紙に戻るのです。
最近多いケース

近頃は消費者金融業者もイメージが変わり、もしかしたらお金を借りる、ということにさして抵抗感もなくなってきているのかもしれません。しかし!いざ買おう!と思ったとき、こういったローンを抱えていると、保証会社の審査に通らず、ローンを組むことができないことがあります。

また、自動車のローンなどがある場合には融資額が下がることがあります。というのは、融資を受ける場合、年収に応じた「年間返済比率(年収の中でローン返済にあてられる割合)」が定められているので、自動車ローン等と住宅ローンの返済額の合計がこれを越えることはできないのです。覚えておいて下さいね。

中古住宅の「現状有姿」ってなに?

現状有姿を説明する前に、まず「瑕疵(かし)」について説明しましょう。「瑕疵」とは「見えない傷」という意味で、住宅においては気付きにくい欠陥などのことを指します。物件に欠陥があった場合、売主や業者が責任を負うことを「瑕疵担保責任」といい、売買の場合の契約書に記載されています。(新築の場合は必ず記載されていますが、中古住宅の場合には売主との契約如何によります)

さて、瑕疵について説明したところで、本題の「現状有姿」ですが、これは、読んで字の如く、「現状のまま」という意味です。中古住宅の場合、築年数によって建物自体や、設備が痛んでいる場合が考えられますよね。でも、果たしてそれが「瑕疵」に当たるかどうかは微妙な問題です。そこで、売主が個人である場合には、現状有姿での取引として、多少の不具合は双方了解の上で取引を行う場合が多いのです。ただし、雨漏りやシロアリ被害等重大な欠陥については、引き渡しから一定期間(2?3ヶ月が多い)の瑕疵担保責任を認める、とすることが多いようです。

やはり、購入する前にはしっかりと物件の状況を確認しておくことが大切ですね。

契約書にサインするとき、どんなことに気を付ければいい?

契約書は、住宅の売買については売主、買主双方が内容を確認し、署名、捺印の上1通ずつ持つことになっています。記載内容は重要事項説明書とほぼ同じ内容にプラスして、危険負担、ローン特約等について記載されています。契約書へサインすると言うことは、契約内容に全て合意し、納得した、という証拠になるものなので、しっかりと内容を確認しましょう!

特に注意が必要なのは、

(1)重要事項説明書との相違点はないか。

(2)重要事項説明書に記載されていないことでも、口頭で交渉・確認したことがきちんと反映されているか。

(3)引き渡し時期

引き渡しが万が一遅れたときの補償についても要チェック!

(4)アフターサービス・付帯設備について

新築の場合も中古の場合も必ずチェックが必要です。後々トラブルになることの無いように!

権利書ってなに?

権利書は登記が行われたことを示す書類です。即ち、この不動産の所有権が移転したという登記を受け付けました、という事を示す書類です。が、この権利書が不動産の所有者であることを証明してくれるかといえば、そうではないのです。(公示力はあるが、公信力は無い、ということです。)ただし、権利書は不動産を売却したり、不動産を担保に融資を受ける場合などに必要になりますので大切に保管しておいて下さい。

良い業者を選ぶには?

一言で「良い業者」といっても、なにを持って善、悪の判断をするかは人それぞれです。長く不動産業を営んでいる業者、大手業者、TV・ラジオ等のメディアによく登場する業者等々判断の基準になる点はいくつも考えられますが、私共は、

(1)約束を守る

(2)嘘・いい加減なことを言わない

(3)良いことばかりをアピールせず、マイナス点についても説明をきちんとする

(4)業者自身が知らないこと、わからないことは徹底的に調べる

(5)強引なセールスをしない

(6)一つの不動産の売買だけでなく、お客様のライフスタイル、ライフサイクルを考えた上でのご提案ができる


こんな不動産業者を理想像としています。専門知識の押し売りをせず、真剣にお客様のことを考えられる不動産業者を選ぶことが重要です。

不動産の購入・売却をお考えなら・・・

簡単に言えば、不動産業の免許を持っている業者ならば、日本全国の物件を大手、個人関係なく扱うことが可能です。では、どういった業者にアクセスするか、それぞれにメリットがあるので、お客様側で不動産業者を見極める目を養っていただくこともとても重要だと考えています。

全国展開している大手業者ならば全国に広がるネットワークを持っているでしょう。また、地元密着の業者ならば、地元情報に詳しく、物件それぞれにあった販売戦略が展開できるでしょう。しかし、やはり一番大切なのは、担当の営業マンが、いかにお客様の立場に立ち、親身になって対応できるかの一言に尽きるのではないでしょうか。