不動産相続では、思わぬトラブルがつきものです。事前に事例を知って、対策をしておきましょう。相続放棄で親族トラブルになった例など、身近に起こりうる事例をご紹介します。

ご相談者家族構成・資産情報

アパートのオーナーであるM様（78歳）は、娘さんが一人いらっしゃいます。
昨年奥様が亡くなられ、M様もご自分の年齢を考えて相続税対策などをそろそろ 考える必要があると感じはじめていました。
M様の所有している不動産は、アパート2棟です。

相談内容

アパートを娘に相続したいが、相続税はどれくらいかかるのか
M様の所有するアパート2棟は計15世帯のうち、5つしか入居がない状態で、 借入の返済もあるためキャッシュフローがマイナスとなっていました。
アパートなどの賃貸物件は、空室が多いと相続税は高くなってしまいます。
貸家の相続税評価は、入居率が高いほうが土地と建物の評価額が下がるため相続税が安くなるのです。
M様は入居率の低いアパートを娘さんに相続する際の相続税がどれくらいになるのかを心配していました。
そこで、今からでもできる節税対策はないかと考え、「不動産相続の相談窓口」に相談しに行くことを 決めました。

課題、問題点

娘にアパートはいらないと言われてしまった。相続してもらうには、どうすればいいのか。
相続の話を進めたいM様ですが、娘さんはアパートはいらないと言っているそうです。
M様のアパートは入居者が少なく築年数も古いので、家賃収入が少ないにも関わらずこれから修繕費などが増えていくことになります。
娘さんが欲しくないと言うのも無理もありません。
そこで「不動産相続の相談窓口」のアドバイザーは、もしアパートを引き継いでもらいたいと思うのなら、節税対策などよりも先にまず娘さんがアパートを相続しても良い状態にする必要があることをM様に伝えました。

解決策

アパートのリフォームをし、入居率を高める
「不動産相続の窓口」のアドバイザーはM様に、リフォームをしてアパートの入居率を高めれば、娘さんもアパートを相続しても良いという状態になるのではないかと提案しました。
それと同時にリフォームは、入居率のアップが見込めるだけでなく節税対策にもなります。
まずリフォーム代を支払うことで現金という相続財産が減るので、その分相続税を減らせます。
そして増改築や種類変更を伴わない程度のものであれば、リフォームをすることにより建物の資産価値は上がりますが、固定資産税には反映されないので、建物の相続税評価額は変らないのです。
入居率も上がり節税になるならと、M様は娘さんとも話したうえで、アパートをリフォームすることにしました。
そしてリフォームの結果、アパートは12世帯まで埋まり、キャッシュフローもプラスになったので、娘さんもアパートを相続しても良いということになり、M様は建物だけを娘さんに贈与しました。
アパートを生前に贈与して娘さんに家賃収入が入るようにし、M様のお金をこれ以上増やさないようにすれば 相続財産の増加も防止できるので、さらに相続税の節税対策ができる結果となりました。

この事例から学べること

相続前の自宅リフォームは有効な節税対策になる
古いアパートなどをお持ちで、子供たちに相続させたいと考えている親御さんにとって 相続税対策の手段として有効なもののひとつがリフォームです。
相続税対策の基本の一つは、相続財産そのものを減らしておくことです。
減らすといっても、必要のないものを買って減らすのでは意味がありません。
しかし、古いアパートを所有していて今後リフォームをする必要があるとお考えの場合は そのリフォームを親が亡くなる前に親の現預金で済ませれば、リフォーム代金分の相続財産を減らすことができます。
もともと今後必要になってくる費用なのですから、現金を有効活用できる上に節税対策にもなります。
そして増改築や種類変更を伴わない程度のものであればリフォームをしても建物の相続税評価額は上がらないため、相続上の評価は変えずに建物の価値を上げた状態で贈与することがきるのです。

まとめ

いかがでしたか？相続税の節税対策にも色々な方法があるんですね。
相続について何から始めていいかわからない、不安だ、といったことを少しでも感じているなら、ぜひ専門家にご相談ください。
「不動産相続の相談窓口」では全国で随時勉強会を開催しております。
個別に相談するのは億劫だと言う方は、まずはお気軽に勉強会にご参加ください。
お近くに開催している勉強会がない場合は、本部までお問い合わせください。

ご相談者家族構成・資産情報

ご相談に来られたF様（40代・女性）は、20年前に田舎のご実家を離れ、現在は旦那様とお子様の3人で東京で暮らしていらっしゃいます。
お母様が7年前に亡くなられてからは、お父様は田舎で一人暮らしをされていました。
F様とご両親の関係はあまり良好ではなく、F様がご実家に帰省することはほとんどなかったそうです。
そしてお父様が昨年他界され、F様は実家近くの400坪ほどの土地を相続することになりました。

相談内容

相続した田舎の土地の活用法がわからないので売却したい
現在は東京でご家族と暮らしていらっしゃり、また今後田舎に戻る気もないF様は、お父様から相続した土地をどうすればいいかと悩んでいました。
このままでは利用していない土地の固定資産税だけを払うことになってしまうため、 F様はこの土地を売却しようと考えました。
しかし相続した土地は400坪と大きく、売却するとすれば業者に買い取ってもうらう他にはなさそうです。
そこでF様は「不動産相続の相談窓口」に、売却したい土地があることを相談しにいくことにしました。

課題、問題点①

近隣の協力を得て道路を確保しなければ、土地を売却できないことが判明。
購入してほしい土地があるとF様から相談を受けた「不動産相続の相談窓口」のアドバイザーは、F様の相続したその土地を確認しにいきました。
すると、この物件を業者に購入してもらうには開発行為に必要な4メートルの道路を確保する必要があり、
またそのためには近隣の協力が必要なことが判明しました。

課題、問題点②

先代の迷惑行為により、近隣の協力が得られない。
道路を確保する必要があることがわかったF様は、近隣に協力をお願いしに行きました。
しかし、「一切協力はしない」と断られてしまいました。
なぜなのか理由を探ると、F様のお父様はこの土地を長年放置していたために雑草が生い茂り、また不法投棄も後を絶たなかったようです。
そして苦情が入っても全く対応をしなかったので、近隣からの怒りを買ってしまったのです。
協力を得られなかったF様は、開発行為に必要な道路を確保できなかったため、業者にこの土地を購入してもらうことは不可能になりました。
つまり、F様は不動産を現金化することができなくなってしまったのです。

解決策

空き家や空き地を放置すると起きる問題を把握し、早めの決断を
空き家や空き地をきちんと管理せず放置すると、様々なリスクを負うことになります。
建物が老朽化し倒壊する可能性や、不審者や動物が侵入しそこに住みついてしまうこともあるかもしれません。
ゴミなどを不法投棄されれば、悪臭が発生したり、景観も悪化します。
まず空き家や空き地を所有している方は、このような問題が起こりうるという事を自覚することが大切です。
放置している期間が長いほど、リスクは高まります。売るか貸すか、別の活用方法を考えるのか、早めの対処が必要です。
なんらかの理由で空き家や空き地をそのまま残しておく必要がある場合は、空き家管理会社に管理を委託するという選択肢もあります。

この事例から学べること

不動産は売りたくても売れない場合もあるため、事前の対処が必要
空き家や空き地を放置することでもっとも問題なのは、近隣の住人に迷惑をかけてしまうことです。
ゴミの放置による悪臭や景観の悪化、建物の倒壊による被害、不審者の侵入や放火の危険性など 近隣に多大な悪影響を及ぼす可能性があります。
そのためトラブルに発展することも珍しくはありません。
お父様から不動産を相続したF様は、近隣の住人からの協力を得られずに不動産を売却することができませんでした。
所有している不動産の立地条件や状態によって売りたくても売れないケースは多くあります。
今回のケースでは、管理をきちんとしていれば、業者に売却することができたのです。
このように、出来る限り不動産を売りたい時に売るためには、事前の対処が重要になります。

まとめ

いかがでしたか？空き家問題で悩んでいる方は多いのではないでしょうか。
相続について何から始めていいかわからない、不安だ、といったことを少しでも感じているなら、ぜひ専門家にご相談ください。
「不動産相続の相談窓口」では全国で随時勉強会を開催しております。
個別に相談するのは億劫だと言う方は、まずはお気軽に勉強会にご参加ください。