任意売却ってどんなこと？
住宅ローン・借入金などの返済が困難になった時、債務者と債権者(各金融機関)の間に仲介者が入り競売にかけずに(競売入札が行われる前に)双方合意のもと、対象の不動産を任意に売却する事を言います。
債務者が何らかの理由で住宅ローン・借入金などの返済が困難になった場合、そのまま滞納を続けると債権者が抵当権に従って担保不動産を差し押さえ、不動産競売の申し立てを行います。これを不動産競売といいます。
しかし、競売手続きが行われる前(競売入札が行われる前)に債務者と債権者の間に不動産業者などの仲介者が入り不動産所有者と各債権者の合意のもと、双方が納得する価格を設定すれば、不動産を市場で売却する事ができます。これを任意売却といいます。
不動産競売の場合、落札金額が開札日までわからないので今後の計画がたてづらく、精神的な負荷も大きいと言われます。金額については買い手側に不安要素が多いため（物件の内見ができない、リフォームなど）市場価格より2-5割低い価格になるケースが多々あります。
任意売却で売却すると、債務者は残債の整理縮小や債務の再構築を行いやすくなり、債権者も競売より任意売却の方がより多くの債務の回収ができるなど、双方納得のいく条件で売却出来るメリットが発生します。
任意売却にはどのくらい費用がかかる？
債権者から仲介手数料として売却代金から物件価格の3％＋6万円＋消費税をいただきます。
その他相談料、コンサルタント料などを依頼者に請求させていただく事はございませんので安心してご相談下さい。また、司法書士に支払う抵当権抹消費用やマンションの管理費滞納金など（上限あり）も売買代金より配分されますので安心してお任せください。
※任意売却に必要な身分証書類(印鑑証明など)の取得費用や書類の送料などはご負担の必要があります。(数百円から千円程度)
任意売却と競売のメリット・デメリット
任意売却の場合のメリット
- ・市場価格に近い金額で売却できるため、残債が少なくて済む
- ・一般の売却と同じ方法で販売するので近隣の人に諸事情を知られない
- ・滞納分の住民税・固定資産税、抵当権抹消費用、抵当権解除の書類代、滞納分管理費(マンションなど管理費のある場合)は売買代金より債権者が支払う
- ・売却後の残債の返済方法を交渉してくれる
- ・交渉次第で引越し費用、新居の入居費用を負担してくれる事がある
- ・引越し期日を相談できる
- ・場合によって賃貸で貸してくれる場合がある
任意売却の場合のデメリット
デメリットはありませんが、強いて言えば競売より早く退去しなければなりません。
任意売却を取り扱う業者をどう選択するか？
不動産の任意売却を扱う業者には、「仲介専門業者」と「買取専門業者」と２種類があるわけですが、ファーストホームは「仲介専門業者」です。いずれの業者を選ぶにせよ、ご自身でよく考え、業者とよく話し合う必要があるでしょう。
仲介専門業者を選ぶメリット
お客様の物件を一般に公開し、広く販売活動をするので、より高価で売れる
仲介専門業者を選ぶデメリット
仲介のため、売却までに時間がかかる場合がある。
一般の購入希望者に室内を見せる必要がある。
ファーストホームでは、お客様の状況をよくお聞きし、ＢＥＳＴな方法をご提案いたします。秘密厳守、24時間受付OKです。
競売落札までの流れから見た『任意売却』のご相談タイミング
- 1.住宅ローンの滞納
- 住宅ローン等の返済を滞納またはストップしてしまう。この時点で金融機関と支払条件等の見直しを行う事も可能です。
- 2.督促状・催告書通知
- 金融機関等から返済に関する督促状・催告書が届きます。数ヶ月滞納すると、個人信用情報機関に登録されます。
- 3.代位弁済・債権移行
- 「期限の利益の喪失」条項に基づき一括返済を請求されます。金融機関から保証会社及び債権回収会社に債権が移行します。
- できればこの期間までにご相談を。
- 4.競売申し立て
- 債務者から返済もしくは任意売却の意向を示さない限り、債務者は裁判所に対象不動産の競売申込手続きをします。
- 5.競売開始決定
- 裁判所から競売開始決定通知が届き、競売事件として手続きが進んでいきます。その後、不動産会社の営業やチラシが多くなります。
- 6.現状調査
- 裁判所の執行官が不動産の調査・現況調査のために訪ねてきて、内部の写真を撮られたり、権利関係を聞かれます。
- まだ間に合いますので早めのご相談を。
- 7.競売資料の作成
- 1.物件明細書 2.現況調査報告書 3.評価書 のいわゆる競売3点セットが作成されます。
- 8.売却基準価格の決定と入札期間の通知
- 売却基準価格の決定と入札期間の通知執行官の訪問後、焼く2～3ヶ月後に裁判所から売却基準価格・入札期間・開札期日の通知があります。
- もうギリギリです。お急ぎ下さい。
- 9.期間入札の公告
- 裁判所のホームページや各種媒体によって公開されてしまいます。この時点で不動産競売になる事を知られる可能性があります。
- 10.入札開始
- 公告後2～4週間後に不動産競売の入札開始となります。一週間後の入札期間を設けて入札が行われます。
- 11.開札・買受人の決定
- 入札期間終了から1週間後に開札となり買受人が決定します。競売の取り下げできる期日は開札日の前日までです。
- 任意売却は困難です。残された余地で可能な限り任意売却に向け取組みをします。
- 12.売却許可決定
- 買受人へ売却許可決定通知が届き、残代金を納付した時点で不動産の所有権が移転します。
- 13.引渡命令
- 明渡しを命じる引渡命令がでると強制退去される事になります。不動産競売の場合、引越代は出ないと思って下さい。
無料相談受付中！まずはお気軽にご相談ください。
